a. Beratung von Stellungnahmen aus der Offenlegung
b. Satzungsbeschluss(vorschlag)
c. Zusammenfassende Erklärung
Sachverhalt:
Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 24.01.2018 beschlossen, den im Betreff genannten Bauleitplan aufzustellen (siehe Anlage: satzungsfähiger Planentwurf (Auszug); Original kann in der Verwaltung, Büro 35, eingesehen werden).
Die herkömmliche
Beteiligung der Behörden/ Träger öffentlicher Belange ist im Bauausschuss am
03.06.2019 ausgewertet worden, ebenso die Öffentlichkeitsbeteiligung; der entsprechende Auszug aus der
Niederschrift befindet sich in der Anlage
und ist aus rechtlichen Gründen zum Satzungsbeschluss abwägend nochmals zur Kenntnis zu nehmen.
Die Offenlegung des Planentwurfs hat vom 05.08. bis 05.09.2019 einschließlich stattgefunden.
a. Beratung von Stellungnahmen aus der Offenlegung
Es sind Stellungnahmen (auch aus der sog. Benachrichtigung der Behörden) im Sinne von Hinweisen, Anregungen und Bedenken vorgebracht worden (Anschreiben anbei):
Die Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet wenden Folgendes gegen die Aufstellung des Bebauungsplans ein:
Die Erforderlichkeit des Bebauungsplans sei nicht gegeben. Die ursprüngliche Begründung zur Notwendigkeit gehe seitens der Stadt Brakel dahin, dass die Aufstellung des Plans notwendig und erforderlich sei, um das neue Erschließungsbauwerk (Straße und Wendehammer) mittels Erschließungsbeiträgen abrechnen zu können. Dies sei unzutreffend, da für eine solche Abrechnung kein Bebauungsplan zwingend sei, sondern durch § 125 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) alternative Regelungen zum Tragen kommen könnten.
Der Bebauungsplan sei auch nicht erforderlich, um die Genehmigungsvoraussetzungen für Bauvorhaben zu schaffen, da das Gewerbegebiet weitestgehend bebaut und damit vorhandene Bauvorhaben genehmigt seien. Weitere Bauvorhaben seien offensichtlich nicht beabsichtigt. Wenn doch, könnte immer noch kurzfristig ein Bebauungsplan aufgestellt werden, was den Vorteil hätte, dass Bauvorhaben zwischen Investor und Stadt hinsichtlich erforderlicher Festsetzungen in einem Bebauungsplan abgestimmt werden könnten.
Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme aus folgenden Gründen zurückzuweisen:
Die Erforderlichkeit des Bebauungsplans ist gegeben und per Begründung dargelegt worden. Diese geht deutlich über die Möglichkeit der Abrechnung des Erschließungsbauwerks hinaus und legt die Planungsziele „planungsrechtliche Absicherung des vorhandenen Bestandes“, „Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Bau einer Wendemöglichkeit“, „Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erweiterung des Gewerbegebiets gem. Flächennutzungsplan (FNP)“ sowie „Anpassung an das Einzelhandelskonzept“ dar.
Der Bebauungsplan verfolgt auch das Ziel, Genehmigungsvoraussetzungen für (gewerbliche) Bauvorhaben zu schaffen, auch wenn das Gewerbegebiet weitestgehend bebaut ist, und trifft hierzu Festsetzungen, die den bisherigen Zulässigkeitsrahmen (§ 34 BauGB: unbeplanter Innenbereich) zeitgemäß aufnehmen und weiterentwickeln. Extra Bebauungsplanänderungen u. dergl. sowie gesonderte Abstimmungen mit Investoren werden damit gar nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
Der Rat weist die Stellungnahme zur Erforderlichkeit des Bebauungsplans wie eingangs ausgeführt aus v.g. Gründen zurück.
Weitere Stellungnahme:
Der benachbarte Landwirt mit Teilgrundstück im Plangebiet wendet Folgendes ein:
Das östliche bzw. von der Straße „Gewerbegebiet“ aus nördlich gelegene Grundstück als Gewerbegebiet zu überplanen sei nicht sinnvoll, da dieses für die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebs nicht entbehrlich sei und auch keine Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Gehrden bestehe.
Zudem entstünden durch diese Überplanung und den Ausbau der Erschließungsstraße Erschließungskosten, die der Betrieb des Eigentümers nicht zur Verfügung habe und auch nicht, insbesondere durch landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks, erwirtschaften könne; die Nutzungsrendite sei bei dem Grundstück zu gering, um die hohen Erschließungsbeiträge zu refinanzieren. Die Überplanung entspreche daher nicht den wirtschaftlichen Interessen des Grundstückseigentümers. Diese hätten in der Bauleitplanung einen erheblichen Stellenwert, dem diese Bebauungsplanung nicht gerecht wird. Die Stundungsmöglichkeiten nach § 135 Abs. 4 BauGB seien keine ausreichende Kompensation der Nachteile, weil hiervon nur die Erschließungsbeiträge betroffen seien, nicht aber die nach § 8 KAG anfallenden Beiträge; das KAG enthalte keine adäquate Stundungsregelung.
Auch die Stadt Brakel habe durch die Hereinnahme des betreffenden Grundstücks und die damit verbundene zinslose Stundung der anteilig entfallenden Erschließungsbeiträge einen Refinanzierungsausfall.
Die Stadt Brakel könne nicht darauf verweisen, dass es sich bei diesen Einwendungen lediglich um Äußerungen zum Erschließungsbeitragsrecht handelt, die gesondert zu behandeln seien; diese Argumentation stehe vielmehr in unmittelbarem Zusammenhang zur Planaufstellung.
Ein Absehen von der Hereinnahme dieses Grundstücks in den Geltungsbereich des Bebauungsplans sei nicht irreversibel. Bebauungspläne könnten jederzeit geändert, erweitert oder neu aufgestellt werden; irreversible Planung sei ein Widerspruch in sich. Bei Bedarf könnte der Plan jederzeit entsprechend angepasst werden.
Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme aus folgenden Gründen zurückzuweisen:
Das östliche bzw. von der Straße „Gewerbegebiet“ aus nördlich gelegene Grundstück als Gewerbegebiet zu überplanen, ist unabhängig von der wirtschaftlichen Situation des Eigentümers erforderlich. Auch nach der Planaufstellung steht die betreffende Fläche zur Bewirtschaftung durch den landwirtschaftlichen Betrieb zur Verfügung, da es sich um eine reine Angebotsplanung handelt. Darüber hinaus ist eine Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Gehrden, vor allem aus dem Gewerbegebiet heraus, also aufgrund von Erweiterungswünschen dort ansässiger Betriebe, nicht auszuschließen.
Letztendlich fallen aus der Überplanung für den Eigentümer Erschließungsbeiträge an, unabhängig von Refinanzierungserwägungen, die jedoch wie in solchen Fällen üblich gestundet werden können. Damit würde die Kollision der Planung mit den wirtschaftlichen Interessen des Grundstückseigentümers abgemildert. Der Refinanzierungsausfall für die Stadt Brakel durch die Hereinnahme des betreffenden Grundstücks in den Bebauungsplan und die damit verbundene zinslose Stundung der anteiligen Erschließungsbeiträge ist akzeptabel, im Übrigen wirkt sich die Hereinnahme des Grundstücks in den Bebauungsplan insgesamt günstig auf die spätere Beitragsveranlagung des Erschließungsbauwerks aus. Der Stellenwert dieser wirtschaftlichen Interessen ist im Abwägungsvorgang aber nicht so hoch, dass auf die Überplanung verzichtet werden kann.
Zu den bereits beschriebenen Teilaspekten
einer möglichen Stundung von Erschließungsbeiträgen bzw. einer zukünftigen
weiteren Verwendung der betreffenden Grundstücksfläche des Betroffenen wird
nach noch zu führenden Gesprächen und Informationsbedarf eine separate
Information bzw. Vorlage zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Ein Absehen von der geplanten Hereinnahme dieses Grundstücks in den zukünftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans ist - zumindest in diesem Fall - sehr wohl irreversibel. Planerisch-konzeptionell ist es konsequent und erforderlich, diese Erweiterungsfläche gemäß Darstellung im FNP der Stadt Brakel in den Bebauungsplan einzubeziehen, da zum einen unter den herrschenden landesplanerischen Prämissen nicht gemäß FNP in einen Bebauungsplan überführte Flächen auf die ursprüngliche Freiflächennutzung zurückgenommen werden müssen, womit eine spätere Erweiterung des Gewerbegebiets höchstwahrscheinlich ausgeschlossen wäre. Selbst bei Bedarf könnte dann schlichtweg keine dahingehende Erweiterung des Gewerbegebiets mehr erfolgen. Zudem ist landesplanerisch zukünftig davon auszugehen, dass anders gelagerte gewerbliche Erweiterungen für den Stadtbezirk Brakel-Gehrden bauleitplanerisch ausgeschlossen sind.
Beschlussvorschlag:
Der Rat weist die Stellungnahme zur Einbeziehung seines Teilgrundstücks in den Bebauungsplan aus wirtschaftlichen Interessen und Gründen sowie aus planerischer Sicht wie eingangs ausgeführt aus v.g. Gründen zurück.
Weitere
Stellungnahme:
Die Grundstückseigentümer, Betriebsinhaber sowie Eigentümer und Bewohner eines Wohnhauses im Plangebiet wenden Folgendes gegen die Hereinnahme des östlichen bzw. von der Straße „Gewerbegebiet“ aus nördlich gelegenen Grundstücks in das Gewerbegebiet, das ihrem Grundstück gegenüberliegt, ein:
Es wird gefordert, diese Erweiterung des
Gewerbegebiets im Zuge dieser Bebauungsplanung nicht vorzunehmen.
Ersatzweise sollen umfangreichere Maßnahmen
zum Schutz des Menschen (im Plangebiet) festgesetzt werden. Diese wären:
-
Herabsetzung
der Baumassenzahl, Herabsetzung der maximalen Gebäudehöhe auf 8,0 m;
-
Erhöhung
des Grenzabstandes auf 0,8 der Gebäudehöhe zur Erschließungsstraße;
-
Ausschluss
von Lagerflächen in Größenordnung des bestehenden Recyclinghofs.
Der Umweltbericht komme zu dem Schluss, dass
zwar bau-, anlage- und betriebsdingte Beeinträchtigungen für den Menschen
entstehen, diese jedoch nicht erheblich seien. Dieser Einschätzung wird
widersprochen. Da auf dem betriebseigenen Grundstück auch gewohnt werde, wäre
eine Ansiedlung eines weiteren Gewerbebetriebs in unmittelbarer Nähe nicht eine
geringe, sondern eine erhebliche Mehrbelastung sowie weitere Beeinträchtigung
der Lebensqualität für die Bewohner des Betriebsinhaberhauses. Auch der Umweltbericht
stelle dar, dass eine deutliche Vorbelastung durch Lärm, Staub und Emissionen
bestehe, auch bringe eine Erweiterung zusätzliche Emissionen von Schadstoffen,
Lärm, Erschütterungen, Licht oder Wärme, welche Auswirkungen auf die vorhandene
Wohnbebauung haben können, mit sich. Nach Ansicht der Einwender sei eine
permanente Dauerbelastung hierdurch für die Bewohner nicht zumutbar, zumal die
Art eines möglichen neuen Betriebs offen sei. Einen Wohnhauswechsel könne man
nicht vornehmen, da man an das Betriebsleiter-/ -inhaberwohnhaus gebunden sei.
Auch die Zukunft des Betriebs sei am Standort gesichert. Es sei vom
Bestandsschutz auszugehen.
Die zukunftsfähige Entwicklung der
vorhandenen Betriebe sei nicht gefährdet, eine Erweiterung auf die nördliche
Seite komme nicht in Frage und sei bereits in einem Fall von einem im
Gewerbegebiet ansässigen Betrieb für dessen Erweiterung als ungeeignet
beurteilt worden.
Sollte es bei der Planung bleiben, hätte das
zur Folge, dass die Bebauung im nördlichen Bereich durch die Topographie des
Geländes eine Höhe von ca. 14-15 m annehme. Dies sei eine wesentliche
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes im Verlauf des Ösetals zwischen den
Ortschaften Gehrden und Siddessen.
Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme aus folgenden Gründen zurückzuweisen:
Ein Absehen
von der geplanten Hereinnahme dieses Grundstücks in den zukünftigen
Geltungsbereich des Bebauungsplans ist in diesem Fall irreversibel.
Planerisch-konzeptionell ist es konsequent und erforderlich, diese Erweiterungsfläche
gemäß Darstellung im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Brakel in den
Bebauungsplan einzubeziehen, da zum einen unter den herrschenden landesplanerischen
Prämissen nicht gemäß FNP in einen Bebauungsplan überführte Flächen auf die
ursprüngliche Freiflächennutzung zurückgenommen werden müssen, womit eine spätere Erweiterung des Gewerbegebiets
höchstwahrscheinlich ausgeschlossen wäre. Selbst bei Bedarf könnte dann
schlichtweg keine dahingehende Erweiterung des Gewerbegebiets mehr erfolgen.
Zudem ist landesplanerisch zukünftig davon auszugehen, dass anders gelagerte
gewerbliche Erweiterungen für den Stadtbezirk Brakel-Gehrden bauleitplanerisch
ausgeschlossen sind. Die Erweiterung des Gewerbegebiets im Zuge dieser
Bebauungsplanung ist daher unverzichtbar. Der Stellenwert der eingeschränkten
Wohn- und Lebensqualität in einem Gewerbegebiet, das im Übrigen lediglich aus
der Bestandssituation (unbeplanter Innenbereich) in eine entsprechende
Bauleitplanung überführt wird und daher keine stärker emittierenden
Gewerbebetriebe zulässt als bisher, sodass eine Verschlechterung der
Wohnsituation nicht zu befürchten ist, ist im Abwägungsvorgang nicht so hoch,
dass auf die Überplanung verzichtet werden kann. Der Forderung, diese Erweiterung nicht vorzunehmen, wird daher nicht
entsprochen.
Aus diesem Grund wird auch der ersatzweisen
Forderung umfangreicherer Maßnahmen zum Schutz des Menschen (im Plangebiet)
nicht entsprochen. Die Beeinträchtigungen für den Menschen bleiben auch nach
Erweiterung des Gewerbegebiets, trotz Vorbelastung durch Immissionen und
zusätzliche Emissionen, nicht erheblich. Dies bleibt eine letztendlich
hinzunehmende und zumutbare Belastung im Rahmen des Wohnens in einem
Gewerbegebiet. Ein neuer Betrieb darf nur im vorgegebenen Rahmen des
Gewerbegebiets stören. Der Bestandsschutz bleibt gewahrt.
Die zukunftsfähige Entwicklung der vorhandenen Betriebe mag aus Sicht der Einwender zwar ungefährdet sein, diese reine Angebotsplanung soll aber dafür Sorge tragen, dass einer nicht auszuschließenden Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Gehrden, nicht nur aus dem Gewerbegebiet heraus, entsprochen werden kann.
Das Landschaftsbild ist durch das vorhandene
Gewerbegebiet in bereist exponierter Lage vorgeprägt, wird durch die geplante
Erweiterung aber nicht erheblich beeinträchtigt.
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss weist die Stellungnahme zur Nichterforderlichkeit der Hereinnahme der östlichen Erweiterungsfläche in das Gewerbegebiet wie eingangs ausgeführt aus v.g. Gründen zurück.
Deutsche Telekom Technik GmbH
Diese weist darauf hin, dass sich im Planbereich Telekommunikationslinien ihres Unternehmens befinden. Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Konkrete Maßnahmen sind so auf die vorhandenen Telekommunikationslinien abzustimmen, dass eine Veränderung oder Verlegung derselben vermieden werden kann. Bei der Bauausführung sind Beschädigungen zu vermeiden und aus betrieblichen Gründen der ungehinderte Zugang jederzeit sicherzustellen.
Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme zur Kenntnis zu nehmen; ein unmittelbares Baugeschehen ist aus dem Bebauungsplan nicht herzuleiten; im Falle einer konkreten Erweiterung/ Ausbau werden entsprechende Abstimmungen mit der Telekom erfolgen.
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss nimmt den Hinweis der Deutsche Telekom Technik GmbH zum Vorhandensein von Telekommunikationslinien im Planbereich aus v.g. Gründen zur Kenntnis.
Westnetz GmbH, Regiozentrum Münster, Rheda-Wiedenbrück
Es wird darauf hingewiesen, dass sich
innerhalb bzw. am Rande des Plangeltungsbereichs keine Gasleitungen des Versorgungsnetzes befinden. Maßnahmen, die
den ordnungsgemäßen Bestand und Betrieb der (benachbarten oder ggf. noch zu
legenden) Leitungen beeinträchtigen oder gefährden, dürfen nicht vorgenommen
werden. Zudem ist im Zuge von Ausbaumaßnahmen zu prüfen, ob das Gasversorgungsnetz aus dem
Baufeld erweitert werden muss, um die betreffenden Baugrundstücke zu
erschließen. Aus diesem Grund sind rechtzeitig vor Beginn solcher Maßnahmen
entsprechende Abstimmungen vorzunehmen.
Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme zur Kenntnis zu nehmen; ein unmittelbares Baugeschehen ist aus dem Bebauungsplan nicht herzuleiten; im Falle einer konkreten Erweiterung/ Ausbau werden entsprechende Abstimmungen mit Westnetz erfolgen.
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme der Westnetz GmbH, Regiozentrum Münster, Rheda-Wiedenbrück zu Gasleitungen des Versorgungsnetzes innerhalb bzw. am Rande des Plangeltungsbereichs aus v.g. Gründen zur Kenntnis.
b. Satzungsbeschluss(vorschlag)
Beschlussvorschlag:
Der Rat beschließt den Bebauungsplan Nr. 12 „Gewerbegebiet“ im Stadtbezirk Brakel-Gehrden gemäß § 10 BauGB als Satzung.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt südöstlich der Ortschaft Gehrden, westlich der B 252, nördlich der Straße „Am Dalsterberg“ (L 953) und beidseitig der Straße „Gewerbegebiet“.
Er ist Teil der Gemarkung Gehrden und umfasst in der Flur 5 die Flurstücke 243, 242, 216, 267, 266, 306, 305, 282, 206, 260, 261, 336 tlw., 192 tlw., 246, 193, 221, 182, 312, 313, 329, 178, 328, 175, 174, 218, 248, 317 und 316.
c. Zusammenfassende Erklärung
Gemäß gültigem Baugesetzbuch, § 10a Abs. 1, soll die sog. „zusammenfassende Erklärung“ den Bebauungsplan nach Abschluss des Planverfahrens mit einer Art Wegweiser für das vollendete Sach- und Planverfahren versehen, der ebenso zu jedermanns Einsicht bereitgehalten werden muss wie der Plan selbst nebst Begründung.
Die zusammenfassende Erklärung hat dabei keine Bedeutung für die Wirksamkeit des Plans, sie wird lediglich den Gremien bekannt gegeben.