Betreff
Bebauungsplan Nr. 12 "Gewerbegebiet" im Stadtbezirk Brakel-Gehrden
a. Beratung von Stellungnahmen aus der Offenlegung
b. Satzungsbeschluss(vorschlag)
c. Zusammenfassende Erklärung
Vorlage
927/2014-2020/3
Art
Beschlussvorlage
Untergeordnete Vorlage(n)

Sachverhalt:

 

Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 24.01.2018 beschlossen, den im Betreff genannten Bauleitplan aufzustellen (siehe Anlage: satzungsfähiger Planentwurf (Auszug); Original kann in der Verwaltung, Büro 35, eingesehen werden).

 

Die herkömmliche Beteiligung der Behörden/ Träger öffentlicher Belange ist im Bauausschuss am 03.06.2019 ausgewertet worden, ebenso die Öffentlichkeitsbeteiligung; der entsprechende Auszug aus der Niederschrift befindet sich in der Anlage und ist aus rechtlichen Gründen zum Satzungsbeschluss abwägend nochmals zur Kenntnis zu nehmen.

 

Die Offenlegung des Planentwurfs hat vom 05.08. bis 05.09.2019 einschließlich stattgefunden.

 

 

a. Beratung von Stellungnahmen aus der Offenlegung

 

Es sind Stellungnahmen (auch aus der sog. Benachrichtigung der Behörden) im Sinne von Hinweisen, Anregungen und Bedenken vorgebracht worden (Anschreiben anbei):

 

Die Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet wenden Folgendes gegen die Aufstellung des Bebauungsplans ein:

 

Die Erforderlichkeit des Bebauungsplans sei nicht gegeben. Die ursprüngliche Begründung zur Notwendigkeit gehe seitens der Stadt Brakel dahin, dass die Aufstellung des Plans notwendig und erforderlich sei, um das neue Erschließungsbauwerk (Straße und Wendehammer) mittels Erschließungsbeiträgen abrechnen zu können. Dies sei unzutreffend, da für eine solche Abrechnung kein Bebauungsplan zwingend sei, sondern durch § 125 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) alternative Regelungen zum Tragen kommen könnten.

 

Der Bebauungsplan sei auch nicht erforderlich, um die Genehmigungsvoraussetzungen für Bauvorhaben zu schaffen, da das Gewerbegebiet weitestgehend bebaut und damit vorhandene Bauvorhaben genehmigt seien. Weitere Bauvorhaben seien offensichtlich nicht beabsichtigt. Wenn doch, könnte immer noch kurzfristig ein Bebauungsplan aufgestellt werden, was den Vorteil hätte, dass Bauvorhaben zwischen Investor und Stadt hinsichtlich erforderlicher Festsetzungen in einem Bebauungsplan abgestimmt werden könnten.

 

Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme aus folgenden Gründen zurückzuweisen:

 

Die Erforderlichkeit des Bebauungsplans ist gegeben und per Begründung dargelegt worden. Diese geht deutlich über die Möglichkeit der Abrechnung des Erschließungsbauwerks hinaus und legt die Planungsziele „planungsrechtliche Absicherung des vorhandenen Bestandes“, „Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Bau einer Wendemöglichkeit“, „Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erweiterung des Gewerbegebiets gem. Flächennutzungsplan (FNP)“ sowie „Anpassung an das Einzelhandelskonzept“ dar.

 

Der Bebauungsplan verfolgt auch das Ziel, Genehmigungsvoraussetzungen für (gewerbliche) Bauvorhaben zu schaffen, auch wenn das Gewerbegebiet weitestgehend bebaut ist, und trifft hierzu Festsetzungen, die den bisherigen Zulässigkeitsrahmen (§ 34 BauGB: unbeplanter Innenbereich) zeitgemäß aufnehmen und weiterentwickeln. Extra Bebauungsplanänderungen u. dergl. sowie gesonderte Abstimmungen mit Investoren werden damit gar nicht erforderlich.

Beschlussvorschlag:

 

Der Rat weist die Stellungnahme zur Erforderlichkeit des Bebauungsplans wie eingangs ausgeführt aus v.g. Gründen zurück.

 

 

Weitere Stellungnahme:

Der benachbarte Landwirt mit Teilgrundstück im Plangebiet wendet Folgendes ein:

 

Das östliche bzw. von der Straße „Gewerbegebiet“ aus nördlich gelegene Grundstück als Gewerbegebiet zu überplanen sei nicht sinnvoll, da dieses für die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebs nicht entbehrlich sei und auch keine Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Gehrden bestehe.

 

Zudem entstünden durch diese Überplanung und den Ausbau der Erschließungsstraße Erschließungskosten, die der Betrieb des Eigentümers nicht zur Verfügung habe und auch nicht, insbesondere durch landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks, erwirtschaften könne; die Nutzungsrendite sei bei dem Grundstück zu gering, um die hohen Erschließungsbeiträge zu refinanzieren. Die Überplanung entspreche daher nicht den wirtschaftlichen Interessen des Grundstückseigentümers. Diese hätten in der Bauleitplanung einen erheblichen Stellenwert, dem diese Bebauungsplanung nicht gerecht wird. Die Stundungsmöglichkeiten nach § 135 Abs. 4 BauGB seien keine ausreichende Kompensation der Nachteile, weil hiervon nur die Erschließungsbeiträge betroffen seien, nicht aber die nach § 8 KAG anfallenden Beiträge; das KAG enthalte keine adäquate Stundungsregelung.

Auch die Stadt Brakel habe durch die Hereinnahme des betreffenden Grundstücks und die damit verbundene zinslose Stundung der anteilig entfallenden Erschließungsbeiträge einen Refinanzierungsausfall.

Die Stadt Brakel könne nicht darauf verweisen, dass es sich bei diesen Einwendungen lediglich um Äußerungen zum Erschließungsbeitragsrecht handelt, die gesondert zu behandeln seien; diese Argumentation stehe vielmehr in unmittelbarem Zusammenhang zur Planaufstellung.

 

Ein Absehen von der Hereinnahme dieses Grundstücks in den Geltungsbereich des Bebauungsplans sei nicht irreversibel. Bebauungspläne könnten jederzeit geändert, erweitert oder neu aufgestellt werden; irreversible Planung sei ein Widerspruch in sich. Bei Bedarf könnte der Plan jederzeit entsprechend angepasst werden.

 

Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme aus folgenden Gründen zurückzuweisen:

 

Das östliche bzw. von der Straße „Gewerbegebiet“ aus nördlich gelegene Grundstück als Gewerbegebiet zu überplanen, ist unabhängig von der wirtschaftlichen Situation des Eigentümers erforderlich. Auch nach der Planaufstellung steht die betreffende Fläche zur Bewirtschaftung durch den landwirtschaftlichen Betrieb zur Verfügung, da es sich um eine reine Angebotsplanung handelt. Darüber hinaus ist eine Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Gehrden, vor allem aus dem Gewerbegebiet heraus, also aufgrund von Erweiterungswünschen dort ansässiger Betriebe, nicht auszuschließen.

 

Letztendlich fallen aus der Überplanung für den Eigentümer Erschließungsbeiträge an, unabhängig von Refinanzierungserwägungen, die jedoch wie in solchen Fällen üblich gestundet werden können. Damit würde die Kollision der Planung mit den wirtschaftlichen Interessen des Grundstückseigentümers abgemildert. Der Refinanzierungsausfall für die Stadt Brakel durch die Hereinnahme des betreffenden Grundstücks in den Bebauungsplan und die damit verbundene zinslose Stundung der anteiligen Erschließungsbeiträge ist akzeptabel, im Übrigen wirkt sich die Hereinnahme des Grundstücks in den Bebauungsplan insgesamt günstig auf die spätere Beitragsveranlagung des Erschließungsbauwerks aus. Der Stellenwert dieser wirtschaftlichen Interessen ist im Abwägungsvorgang aber nicht so hoch, dass auf die Überplanung verzichtet werden kann.

Zu den bereits beschriebenen Teilaspekten einer möglichen Stundung von Erschließungsbeiträgen bzw. einer zukünftigen weiteren Verwendung der betreffenden Grundstücksfläche des Betroffenen wird nach noch zu führenden Gesprächen und Informationsbedarf eine separate Information bzw. Vorlage zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

 

Ein Absehen von der geplanten Hereinnahme dieses Grundstücks in den zukünftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans ist - zumindest in diesem Fall - sehr wohl irreversibel. Planerisch-konzeptionell ist es konsequent und erforderlich, diese Erweiterungsfläche gemäß Darstellung im FNP der Stadt Brakel in den Bebauungsplan einzubeziehen, da zum einen unter den herrschenden landesplanerischen Prämissen nicht gemäß FNP in einen Bebauungsplan überführte Flächen auf die ursprüngliche Freiflächennutzung zurückgenommen werden müssen, womit eine spätere Erweiterung des Gewerbegebiets höchstwahrscheinlich ausgeschlossen wäre. Selbst bei Bedarf könnte dann schlichtweg keine dahingehende Erweiterung des Gewerbegebiets mehr erfolgen. Zudem ist landesplanerisch zukünftig davon auszugehen, dass anders gelagerte gewerbliche Erweiterungen für den Stadtbezirk Brakel-Gehrden bauleitplanerisch ausgeschlossen sind.

Beschlussvorschlag:

 

Der Rat weist die Stellungnahme zur Einbeziehung seines Teilgrundstücks in den Bebauungsplan aus wirtschaftlichen Interessen und Gründen sowie aus planerischer Sicht wie eingangs ausgeführt aus v.g. Gründen zurück.

 

 

Weitere Stellungnahme:

 

Die Grundstückseigentümer, Betriebsinhaber sowie Eigentümer und Bewohner eines Wohnhauses im Plangebiet wenden Folgendes gegen die Hereinnahme des östlichen bzw. von der Straße „Gewerbegebiet“ aus nördlich gelegenen Grundstücks in das Gewerbegebiet, das ihrem Grundstück gegenüberliegt, ein:

 

Es wird gefordert, diese Erweiterung des Gewerbegebiets im Zuge dieser Bebauungsplanung nicht vorzunehmen.

 

Ersatzweise sollen umfangreichere Maßnahmen zum Schutz des Menschen (im Plangebiet) festgesetzt werden. Diese wären:

 

-      Herabsetzung der Baumassenzahl, Herabsetzung der maximalen Gebäudehöhe auf 8,0 m;

 

-      Erhöhung des Grenzabstandes auf 0,8 der Gebäudehöhe zur Erschließungsstraße;

 

-      Ausschluss von Lagerflächen in Größenordnung des bestehenden Recyclinghofs.

 

Der Umweltbericht komme zu dem Schluss, dass zwar bau-, anlage- und betriebsdingte Beeinträchtigungen für den Menschen entstehen, diese jedoch nicht erheblich seien. Dieser Einschätzung wird widersprochen. Da auf dem betriebseigenen Grundstück auch gewohnt werde, wäre eine Ansiedlung eines weiteren Gewerbebetriebs in unmittelbarer Nähe nicht eine geringe, sondern eine erhebliche Mehrbelastung sowie weitere Beeinträchtigung der Lebensqualität für die Bewohner des Betriebsinhaberhauses. Auch der Umweltbericht stelle dar, dass eine deutliche Vorbelastung durch Lärm, Staub und Emissionen bestehe, auch bringe eine Erweiterung zusätzliche Emissionen von Schadstoffen, Lärm, Erschütterungen, Licht oder Wärme, welche Auswirkungen auf die vorhandene Wohnbebauung haben können, mit sich. Nach Ansicht der Einwender sei eine permanente Dauerbelastung hierdurch für die Bewohner nicht zumutbar, zumal die Art eines möglichen neuen Betriebs offen sei. Einen Wohnhauswechsel könne man nicht vornehmen, da man an das Betriebsleiter-/ -inhaberwohnhaus gebunden sei. Auch die Zukunft des Betriebs sei am Standort gesichert. Es sei vom Bestandsschutz auszugehen.

 

Die zukunftsfähige Entwicklung der vorhandenen Betriebe sei nicht gefährdet, eine Erweiterung auf die nördliche Seite komme nicht in Frage und sei bereits in einem Fall von einem im Gewerbegebiet ansässigen Betrieb für dessen Erweiterung als ungeeignet beurteilt worden.

 

Sollte es bei der Planung bleiben, hätte das zur Folge, dass die Bebauung im nördlichen Bereich durch die Topographie des Geländes eine Höhe von ca. 14-15 m annehme. Dies sei eine wesentliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes im Verlauf des Ösetals zwischen den Ortschaften Gehrden und Siddessen.

 

Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme aus folgenden Gründen zurückzuweisen:

 

Ein Absehen von der geplanten Hereinnahme dieses Grundstücks in den zukünftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans ist in diesem Fall irreversibel. Planerisch-konzeptionell ist es konsequent und erforderlich, diese Erweiterungsfläche gemäß Darstellung im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Brakel in den Bebauungsplan einzubeziehen, da zum einen unter den herrschenden landesplanerischen Prämissen nicht gemäß FNP in einen Bebauungsplan überführte Flächen auf die ursprüngliche Freiflächennutzung zurückgenommen werden müssen, womit eine spätere Erweiterung des Gewerbegebiets höchstwahrscheinlich ausgeschlossen wäre. Selbst bei Bedarf könnte dann schlichtweg keine dahingehende Erweiterung des Gewerbegebiets mehr erfolgen. Zudem ist landesplanerisch zukünftig davon auszugehen, dass anders gelagerte gewerbliche Erweiterungen für den Stadtbezirk Brakel-Gehrden bauleitplanerisch ausgeschlossen sind. Die Erweiterung des Gewerbegebiets im Zuge dieser Bebauungsplanung ist daher unverzichtbar. Der Stellenwert der eingeschränkten Wohn- und Lebensqualität in einem Gewerbegebiet, das im Übrigen lediglich aus der Bestandssituation (unbeplanter Innenbereich) in eine entsprechende Bauleitplanung überführt wird und daher keine stärker emittierenden Gewerbebetriebe zulässt als bisher, sodass eine Verschlechterung der Wohnsituation nicht zu befürchten ist, ist im Abwägungsvorgang nicht so hoch, dass auf die Überplanung verzichtet werden kann. Der Forderung, diese Erweiterung nicht vorzunehmen, wird daher nicht entsprochen.

 

Aus diesem Grund wird auch der ersatzweisen Forderung umfangreicherer Maßnahmen zum Schutz des Menschen (im Plangebiet) nicht entsprochen. Die Beeinträchtigungen für den Menschen bleiben auch nach Erweiterung des Gewerbegebiets, trotz Vorbelastung durch Immissionen und zusätzliche Emissionen, nicht erheblich. Dies bleibt eine letztendlich hinzunehmende und zumutbare Belastung im Rahmen des Wohnens in einem Gewerbegebiet. Ein neuer Betrieb darf nur im vorgegebenen Rahmen des Gewerbegebiets stören. Der Bestandsschutz bleibt gewahrt.

 

Die zukunftsfähige Entwicklung der vorhandenen Betriebe mag aus Sicht der Einwender zwar ungefährdet sein, diese reine Angebotsplanung soll aber dafür Sorge tragen, dass einer nicht auszuschließenden Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Gehrden, nicht nur aus dem Gewerbegebiet heraus, entsprochen werden kann.

 

Das Landschaftsbild ist durch das vorhandene Gewerbegebiet in bereist exponierter Lage vorgeprägt, wird durch die geplante Erweiterung aber nicht erheblich beeinträchtigt.

Beschlussvorschlag:

 

Der Bauausschuss weist die Stellungnahme zur Nichterforderlichkeit der Hereinnahme der östlichen Erweiterungsfläche in das Gewerbegebiet wie eingangs ausgeführt aus v.g. Gründen zurück.

 

 

Deutsche Telekom Technik GmbH

 

Diese weist darauf hin, dass sich im Planbereich Telekommunikationslinien ihres Unternehmens befinden. Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Konkrete Maßnahmen sind so auf die vorhandenen Telekommunikationslinien abzustimmen, dass eine Veränderung oder Verlegung derselben vermieden werden kann. Bei der Bauausführung sind Beschädigungen zu vermeiden und aus betrieblichen Gründen der ungehinderte Zugang jederzeit sicherzustellen.

 

Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme zur Kenntnis zu nehmen; ein unmittelbares Baugeschehen ist aus dem Bebauungsplan nicht herzuleiten; im Falle einer konkreten Erweiterung/ Ausbau werden entsprechende Abstimmungen mit der Telekom erfolgen.

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Bauausschuss nimmt den Hinweis der Deutsche Telekom Technik GmbH zum Vorhandensein von Telekommunikationslinien im Planbereich aus v.g. Gründen zur Kenntnis.

 

 

Westnetz GmbH, Regiozentrum Münster, Rheda-Wiedenbrück

 

Es wird darauf hingewiesen, dass sich innerhalb bzw. am Rande des Plangeltungsbereichs keine Gasleitungen des Versorgungsnetzes befinden. Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Bestand und Betrieb der (benachbarten oder ggf. noch zu legenden) Leitungen beeinträchtigen oder gefährden, dürfen nicht vorgenommen werden. Zudem ist im Zuge von Ausbaumaßnahmen zu prüfen, ob das Gasversorgungsnetz aus dem Baufeld erweitert werden muss, um die betreffenden Baugrundstücke zu erschließen. Aus diesem Grund sind rechtzeitig vor Beginn solcher Maßnahmen entsprechende Abstimmungen vorzunehmen.

 

Die Verwaltung schlägt vor, diese Stellungnahme zur Kenntnis zu nehmen; ein unmittelbares Baugeschehen ist aus dem Bebauungsplan nicht herzuleiten; im Falle einer konkreten Erweiterung/ Ausbau werden entsprechende Abstimmungen mit Westnetz erfolgen.

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme der Westnetz GmbH, Regiozentrum Münster, Rheda-Wiedenbrück zu Gasleitungen des Versorgungsnetzes innerhalb bzw. am Rande des Plangeltungsbereichs aus v.g. Gründen zur Kenntnis.

 

 

b. Satzungsbeschluss(vorschlag)

 

Beschlussvorschlag:

Der Rat beschließt den Bebauungsplan Nr. 12 „Gewerbegebiet“ im Stadtbezirk Brakel-Gehrden gemäß § 10 BauGB als Satzung.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt südöstlich der Ortschaft Gehrden, westlich der B 252, nördlich der Straße „Am Dalsterberg“ (L 953) und beidseitig der Straße „Gewerbegebiet“.

Er ist Teil der Gemarkung Gehrden und umfasst in der Flur 5 die Flurstücke 243, 242, 216, 267, 266, 306, 305, 282, 206, 260, 261, 336 tlw., 192 tlw., 246, 193, 221, 182, 312, 313, 329, 178, 328, 175, 174, 218, 248, 317 und 316.

 

 

c. Zusammenfassende Erklärung

 

Gemäß gültigem Baugesetzbuch, § 10a Abs. 1, soll die sog. „zusammenfassende Erklärung“ den Bebauungsplan nach Abschluss des Planverfahrens mit einer Art Wegweiser für das vollendete Sach- und Planverfahren versehen, der ebenso zu jedermanns Einsicht bereitgehalten werden muss wie der Plan selbst nebst Begründung.

 

Die zusammenfassende Erklärung hat dabei keine Bedeutung für die Wirksamkeit des Plans, sie wird lediglich den Gremien bekannt gegeben.